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第337章 房地产该怎么玩
9月19日，下午3点过。
东山度假山庄，胡晶晶家里的木楼别墅。
看着床上熟睡的林向西。
林向东俯下身来。
在她小脸上轻轻亲了一下。
旁边的董晓莉轻声道：
“你快走吧，西西要是醒了，会哭鼻子的。”
林向东站起身来，又抱着董晓莉亲了一口。
方才下楼钻进一辆奔驰320。
楼下，胡晶晶和董晓莉一起望着奔驰车远去。
胡晶晶突然道：
“晓莉姐，现在蜀都可以直飞港岛了。
你也可以抽时间去港岛玩玩嘛。
等浩浩满了半岁，我就给他断奶了。
到时候，你可以好好休息一段时间。”
董晓莉摇摇头：
“我去港岛，那是给向东添乱。”
胡晶晶轻轻一叹：
“也就是你，才过得了这样寂寞寡淡的日子。”
董晓莉淡淡一笑：
“我不觉得有什么寂寞寡淡。
跟徐政那个混蛋一起过的20多年相比。
我现在没有焦虑，也不愁生意上的事。
每天也有时间运动健身，还有读书看报。
有向东陪着的时候，就好好放松一下。
这样的日子，轻松、安宁又充实。
我真的感觉很幸福，也真的知足了。”
108国道，奔驰车正驶向蜀都。
后排座上，周佑军和林向东谈论着房地产。
“向东，去年蜀都全市的房地产投资有68个亿。
今年的投资增幅不大，也就在6%左右。
商品房销售增长倒是很快，超过了30%。
我们明年是不是再拿一两块地？”
林向东想想道：
“双安地产今年已经在蜀都拿了一块地。
公司刚刚起步，资金还不充裕。
整个房地产行业还缺少一个契机。
资金是有成本的，我建议现阶段不必囤地。”
周佑军好奇道：
“向东，你说的契机是什么？”
林向东道：
“就是全面取消福利分房。
现在各种单位和企业的福利分房还比较普遍。
房改试点搞了十来年，这才是最大的障碍。
一旦全面取消福利分房政策。
住宅开发会全面迈进市场化。
住房按揭贷款也会从试点走向全面普及。
住房消费也会进入全面货币化的新阶段。
整个房地产行业的春天就来了。
现在，双安地产可以每一两年开发一个小项目。
主要用于锻炼和培养队伍，积累经验。
一旦全面取消福利分房的政策公布。
我们就可以大笔投资了。”
周佑军想想道：
“全面取消福利分房，应该很难吧？”
林向东摇头一笑：
“军哥，这是必然的趋势，不用怀疑。
只有全面取消福利分房。
让所有人都拿钱去买房。
房改才算进入了实质性的阶段。
只有完成这样实质性的房改。
房地产行业才会迎来爆发式发展。
而房地产投资，又事关国民经济下一阶段发展。
这个行业非常特殊，会成为支柱型的产业之一。
因为它有超长超宽的产业链。
上游涉及到钢材、水泥、玻璃等建材行业，还有工程机械。
下游又有家电、家具、家纺等行业。
房地产开发本身，又涉及建筑、银行放贷和政府的土地供应。
此外，还有建筑设计、房产中介、装修、物业管理等服务业。
再进一步延伸的话，比如建材业还有上游。
像矿产、冶炼这些行业。
所以，一个房地产项目的投资。
能拉动几十个细分行业的发展。
在房地产发展已经比较成熟的国家。
房地产投资的拉动系数在1.8倍到1.9倍。
1个亿的房地产投资。
能拉动产业链上1.8亿到1.9亿的投资。
而我们国家的房地产行业刚刚起步。
所以，房地产投资的拉动系数达到2.5倍甚至3倍都很正常。
这个行业一旦发展起来。
对Gdp的贡献能超过20%，甚至占到1\/4。”
周佑军一直专注的听着，不由赞道：
“向东，你懂的真多。”
林向东道：
“军哥，这些行业发展背景和相关知识。
通过读书看报就能逐步了解到的。
这是一种行业宏观发展的前景。
到了蜀都，我们再详细聊一聊。
双安地产接下来如何制订一步步的发展战略。”
周佑军点头一笑：
“好，说实话，我还没什么头绪。
一直想找机会跟你详细讨论一下。”
林向东点点头，开始闭目休息。
以前，双安地产没有资本实力。
讨论具体的发展规划只是空谈。
现在，时机已经基本成熟了。
因为明年就会出台全面取消福利分房的政策了。
下午快5点时，赶到了蜀都锦绣花园。
林向东和周佑军坐在楼顶露台喝茶。
接着聊房地产和双安地产的发展战略。
周佑军沏好茶水，两人点根烟，又接着聊。
林向东道：
“军哥，华夏有十几亿人口。
房地产行业未来发展到10万亿甚至20万亿的规模。
其实都是可以想象的。
这个行业，从投资开发到终端市场的消费。
其实都是加杠杆的模式，甚至是高杠杆。
在投资端，开发商搞的商品房预售模式。
其实是港岛在60年代发明的卖楼花。
一个商品房开发项目，长则两年，短则一年半。
在工期进行到几个月，主体结构封顶时。
开发商就可以通过预售快速回笼资金。
房产开发最常见的投资杠杆，可以达到10倍左右。
比如宏元地产在绵城开发的西山公馆。
而在消费端，购房者以两成首付按揭买房。
消费杠杆也达到了5倍。
所以，通过银行对开发商和购房者两头放贷。
资金就在整个产业链上快速流动起来。
你做了这么多年的生意。
应该明白资金快速流动起来的价值。”
周佑军点头道：
“是的，资金周转越快，资金成本就越低。”
林向东又接着道：
“其二，就是土地供应的问题。
内地房地产行业，在营销上学的是港岛的预售模式。
但是两地的土地供应完全不同。
港岛大量的住宅用地囤在开发商手里。
他们很早就以低价囤积了大量土地。
一个地块，在港岛最常见的开发模式。
就是分为好几期甚至十期。
东山度假山庄，胡晶晶家里的木楼别墅。
看着床上熟睡的林向西。
林向东俯下身来。
在她小脸上轻轻亲了一下。
旁边的董晓莉轻声道：
“你快走吧，西西要是醒了，会哭鼻子的。”
林向东站起身来，又抱着董晓莉亲了一口。
方才下楼钻进一辆奔驰320。
楼下，胡晶晶和董晓莉一起望着奔驰车远去。
胡晶晶突然道：
“晓莉姐，现在蜀都可以直飞港岛了。
你也可以抽时间去港岛玩玩嘛。
等浩浩满了半岁，我就给他断奶了。
到时候，你可以好好休息一段时间。”
董晓莉摇摇头：
“我去港岛，那是给向东添乱。”
胡晶晶轻轻一叹：
“也就是你，才过得了这样寂寞寡淡的日子。”
董晓莉淡淡一笑：
“我不觉得有什么寂寞寡淡。
跟徐政那个混蛋一起过的20多年相比。
我现在没有焦虑，也不愁生意上的事。
每天也有时间运动健身，还有读书看报。
有向东陪着的时候，就好好放松一下。
这样的日子，轻松、安宁又充实。
我真的感觉很幸福，也真的知足了。”
108国道，奔驰车正驶向蜀都。
后排座上，周佑军和林向东谈论着房地产。
“向东，去年蜀都全市的房地产投资有68个亿。
今年的投资增幅不大，也就在6%左右。
商品房销售增长倒是很快，超过了30%。
我们明年是不是再拿一两块地？”
林向东想想道：
“双安地产今年已经在蜀都拿了一块地。
公司刚刚起步，资金还不充裕。
整个房地产行业还缺少一个契机。
资金是有成本的，我建议现阶段不必囤地。”
周佑军好奇道：
“向东，你说的契机是什么？”
林向东道：
“就是全面取消福利分房。
现在各种单位和企业的福利分房还比较普遍。
房改试点搞了十来年，这才是最大的障碍。
一旦全面取消福利分房政策。
住宅开发会全面迈进市场化。
住房按揭贷款也会从试点走向全面普及。
住房消费也会进入全面货币化的新阶段。
整个房地产行业的春天就来了。
现在，双安地产可以每一两年开发一个小项目。
主要用于锻炼和培养队伍，积累经验。
一旦全面取消福利分房的政策公布。
我们就可以大笔投资了。”
周佑军想想道：
“全面取消福利分房，应该很难吧？”
林向东摇头一笑：
“军哥，这是必然的趋势，不用怀疑。
只有全面取消福利分房。
让所有人都拿钱去买房。
房改才算进入了实质性的阶段。
只有完成这样实质性的房改。
房地产行业才会迎来爆发式发展。
而房地产投资，又事关国民经济下一阶段发展。
这个行业非常特殊，会成为支柱型的产业之一。
因为它有超长超宽的产业链。
上游涉及到钢材、水泥、玻璃等建材行业，还有工程机械。
下游又有家电、家具、家纺等行业。
房地产开发本身，又涉及建筑、银行放贷和政府的土地供应。
此外，还有建筑设计、房产中介、装修、物业管理等服务业。
再进一步延伸的话，比如建材业还有上游。
像矿产、冶炼这些行业。
所以，一个房地产项目的投资。
能拉动几十个细分行业的发展。
在房地产发展已经比较成熟的国家。
房地产投资的拉动系数在1.8倍到1.9倍。
1个亿的房地产投资。
能拉动产业链上1.8亿到1.9亿的投资。
而我们国家的房地产行业刚刚起步。
所以，房地产投资的拉动系数达到2.5倍甚至3倍都很正常。
这个行业一旦发展起来。
对Gdp的贡献能超过20%，甚至占到1\/4。”
周佑军一直专注的听着，不由赞道：
“向东，你懂的真多。”
林向东道：
“军哥，这些行业发展背景和相关知识。
通过读书看报就能逐步了解到的。
这是一种行业宏观发展的前景。
到了蜀都，我们再详细聊一聊。
双安地产接下来如何制订一步步的发展战略。”
周佑军点头一笑：
“好，说实话，我还没什么头绪。
一直想找机会跟你详细讨论一下。”
林向东点点头，开始闭目休息。
以前，双安地产没有资本实力。
讨论具体的发展规划只是空谈。
现在，时机已经基本成熟了。
因为明年就会出台全面取消福利分房的政策了。
下午快5点时，赶到了蜀都锦绣花园。
林向东和周佑军坐在楼顶露台喝茶。
接着聊房地产和双安地产的发展战略。
周佑军沏好茶水，两人点根烟，又接着聊。
林向东道：
“军哥，华夏有十几亿人口。
房地产行业未来发展到10万亿甚至20万亿的规模。
其实都是可以想象的。
这个行业，从投资开发到终端市场的消费。
其实都是加杠杆的模式，甚至是高杠杆。
在投资端，开发商搞的商品房预售模式。
其实是港岛在60年代发明的卖楼花。
一个商品房开发项目，长则两年，短则一年半。
在工期进行到几个月，主体结构封顶时。
开发商就可以通过预售快速回笼资金。
房产开发最常见的投资杠杆，可以达到10倍左右。
比如宏元地产在绵城开发的西山公馆。
而在消费端，购房者以两成首付按揭买房。
消费杠杆也达到了5倍。
所以，通过银行对开发商和购房者两头放贷。
资金就在整个产业链上快速流动起来。
你做了这么多年的生意。
应该明白资金快速流动起来的价值。”
周佑军点头道：
“是的，资金周转越快，资金成本就越低。”
林向东又接着道：
“其二，就是土地供应的问题。
内地房地产行业，在营销上学的是港岛的预售模式。
但是两地的土地供应完全不同。
港岛大量的住宅用地囤在开发商手里。
他们很早就以低价囤积了大量土地。
一个地块，在港岛最常见的开发模式。
就是分为好几期甚至十期。